GEAK: Was der Energieausweis zeigt, wann du ihn brauchst und was er kostet

Wer ein älteres Haus sanieren, verkaufen oder fördern lassen will, hört früher oder später die Frage: Hast du einen GEAK? Der Gebäudeenergieausweis der Kantone ist in den meisten Kantonen freiwillig – und trotzdem oft die Eintrittskarte zu Fördergeldern.

Was der GEAK zeigt

Der GEAK ist laut dem Verein GEAK „die offizielle Energieetikette der Kantone“. Er zeigt die Energieklasse von Gebäudehülle, Gebäudetechnik und direkten CO₂-Emissionen in sieben Klassen von A bis G. Weil schweizweit dieselbe Berechnungsmethode gilt, lassen sich Gebäude untereinander vergleichen – etwa beim Kauf oder bei Mietangeboten.

Zum Dokument gehören die Daten des Objekts, die grafische Einstufung, Angaben zu den Treibhausgasemissionen, eine Beurteilung von Gebäudehülle und Gebäudetechnik mit möglichen Verbesserungen und die Unterschrift der Expertin oder des Experten. Zur Einordnung: Die Klasse G/G/G umfasst laut GEAK „alle unsanierten, älteren und fossil beheizten Gebäude“.

GEAK, GEAK Plus, GEAK Neubau

• GEAK: die Etikette mit Ist-Zustand und Hinweisen. Das Basisprodukt.
• GEAK Plus: der GEAK mit Beratungsbericht. Er zeigt bis zu fünf auf dein Gebäude zugeschnittene Varianten für die energetische Modernisierung, eine davon muss eine Gesamterneuerung sein. Dazu kommen eine Schätzung von Investitions-, Unterhalts- und eingesparten Betriebskosten und die Berechnung möglicher Förderbeiträge.
• GEAK Neubau: hält die Zielwerte eines neuen Gebäudes aus den Planungswerten fest. Er bleibt provisorisch, bis die Expertin oder der Experte das fertige Gebäude abgenommen hat.

Wichtig ist die Abgrenzung zum Energienachweis. Mit dem Energienachweis bestätigen Planende im Baubewilligungsverfahren, dass ein Bauvorhaben die Energievorschriften einhält; im Kanton Zürich läuft er seit 1. Januar 2026 über die Plattform EVEN. Für ein Baugesuch ersetzt der GEAK ihn in der Regel nicht – er bewertet ein Gebäude, statt ein Baugesuch zu belegen. Beim Heizungsersatz lassen aber einzelne Kantone einen GEAK mit mindestens der Gesamtenergieeffizienzklasse D als Nachweis gelten, etwa Bern (Art. 20a Abs. 3 KEnV) und der Jura (Art. 39 OEn).

Wann du einen GEAK brauchst

Der Verein GEAK fasst es knapp zusammen: In einigen Kantonen ist der GEAK bei Handänderungen und für den Erhalt von Fördergeldern obligatorisch, „in den meisten ist er aber freiwillig“. Konkret heisst das:

• Beim Verkauf: Laut der Übersicht des Vereins GEAK (Stand Januar 2026) verlangen Freiburg und die Waadt bei einer Handänderung einen GEAK, Neuenburg unter bestimmten Bedingungen. Der Jura schreibt ihn beim Verkauf von Wohnbauten in seiner Energieverordnung vor – ausgenommen etwa Übertragungen unter gesetzlichen Erben –, und die Käuferschaft erhält ihn vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags (Art. 48 OEn). Zürich und die meisten Deutschschweizer Kantone verlangen keinen.
• Für Fördergelder: Ab einem Förderbeitrag von 10'000 Franken für die Wärmedämmung verlangt das Gebäudeprogramm einen GEAK Plus oder eine Gebäudeanalyse. Im Kanton Zürich heisst das: Bei einem Förderbeitrag ab 10'000 Franken braucht es einen GEAK Plus oder eine Gebäudeanalyse nach Pflichtenheft des Bundesamts für Energie, und das Ausstellungsdatum des Berichts muss vor der Online-Erfassung des Dämmgesuchs liegen.
• Im Neubau: Einzelne Kantone schreiben ihn vor. Luzern verlangt für Neubauten bestimmter Gebäudekategorien einen GEAK (§ 10 Kantonales Energiegesetz, § 8 Energieverordnung); die Baubewilligungsbehörde verlangt ihn mit der Ausführungsbestätigung ein.
• Beim Heizungsersatz: In einzelnen Kantonen gilt die Anforderung an erneuerbare Wärme als erfüllt, wenn das Gebäude laut GEAK mindestens die Gesamtenergieeffizienzklasse D erreicht – etwa in Bern (Art. 20a Abs. 3 KEnV) und bei Wohnbauten im Jura (Art. 39 Abs. 2 OEn). Der Jura verlangt bei Wohnbauten ausserdem einen GEAK, wenn eine Heizung durch eine neue fossile ersetzt wird (Art. 48 OEn).

Auch ohne Pflicht kann sich der GEAK Plus lohnen, wenn du eine Sanierung in Etappen planst: Er zeigt, in welcher Reihenfolge die Massnahmen Sinn ergeben, und rechnet die Förderbeiträge mit. Welche Programme es gibt, erklärt der Ratgeber zu Fördergeldern für die energetische Sanierung.

Wer einen GEAK ausstellen darf

„Der GEAK wird nur von zertifizierten GEAK Expertinnen und Experten ausgestellt“, schreibt der Verein GEAK. Gültig ist er nur, wenn die Expertin oder der Experte den ganzen Prozess durchgeführt und das Dokument unterschrieben hat. Zur sachgerechten Erstellung gehört eine Begehung des Gebäudes.

Alle zertifizierten Fachleute stehen in der Liste auf geak.ch, filterbar nach Postleitzahl. Auf Bauly findest du Büros und Fachpersonen für Energie und Bauphysik im Kanton Zürich und in der ganzen Schweiz. Nicht jedes dieser Büros stellt GEAK aus – prüf die Zertifizierung deshalb in der Liste von geak.ch.

Was ein GEAK kostet

Einen festen Preis gibt es nicht. Der Verein GEAK schreibt, die Kosten für einen GEAK oder GEAK Plus „können nicht pauschal angegeben werden“; sie hängen von Gebäude, Region und Expertin oder Experte ab. Empfohlen wird, mehrere Offerten mit einem genauen Leistungsbeschrieb einzuholen.

Belegt ist, was der Kanton beisteuert. Der Kanton Zürich fördert den GEAK Plus für Ein- und Mehrfamilienhäuser, für die übrigen Gebäudekategorien eine Gebäudeanalyse nach Pflichtenheft des Bundesamts für Energie:

• 1'000 Franken pro Beratungsbericht für Ein- und Zweifamilienhäuser.
• 1'500 Franken pro Beratungsbericht für alle anderen Gebäudekategorien, also auch für Mehrfamilienhäuser.

Die Bedingungen laut Förderprogramm 2026: Gefördert werden nur Gebäude mit Baubewilligungsjahr vor 2000, der GEAK darf bei der Gesuchstellung nicht älter als ein Jahr sein, und pro Gebäude ist bei gleicher Eigentümerschaft grundsätzlich nur ein Bericht förderberechtigt. Das Gesuch reicht das Beratungsunternehmen ein. Anders als bei baulichen Massnahmen kann es für Beratungsberichte auch nachträglich gestellt werden.

Die meisten anderen Kantone fördern den GEAK Plus ebenfalls; die Beträge stehen in der Übersicht des Vereins GEAK, die zweimal im Jahr nachgeführt wird. Massgebend ist immer das Förderprogramm deines Kantons.

Wie lange ein GEAK gilt

Der GEAK wird auf das Gebäude ausgestellt und bleibt bei einem Eigentumswechsel gültig. In der zentralen Datenbank ist er während seiner Gültigkeitsdauer von bis zu zehn Jahren abrufbar. Gültig ist immer nur der zuletzt ausgestellte GEAK – und er verliert seine Gültigkeit, wenn sich die Nutzung ändert oder am Gebäude wesentliche Änderungen mit Folgen für den Energiebedarf vorgenommen werden.

So gehst du vor

• Klären, wofür du den GEAK brauchst: Verkauf, Fördergesuch, Sanierungsplanung. Davon hängt ab, ob ein GEAK genügt oder ein GEAK Plus nötig ist.
• Eine zertifizierte Expertin oder einen zertifizierten Experten über geak.ch suchen und mehrere Offerten mit Leistungsbeschrieb einholen.
• Fördermöglichkeiten bei der Energiefachstelle deines Kantons klären. Für Massnahmen am Gebäude gilt: Gesuch vor Baubeginn.
• Planst du eine Dämmung mit Förderbeitrag ab 10'000 Franken, den GEAK Plus vor dem Dämmgesuch erstellen lassen.
• Nach dem Bericht die Varianten besprechen und erst dann über Etappen, Bewilligung und Planung entscheiden.

Der Bauly Assistent beantwortet Fragen zu GEAK, Förderung und den Energievorschriften deines Kantons mit Quellenangabe. Wie die Vorschriften selbst funktionieren, steht im Ratgeber MuKEn und Minergie.

Das Wichtigste in Kürze

Der GEAK bewertet dein Gebäude in sieben Klassen, der GEAK Plus zeigt dazu den Weg zur Sanierung. Freiwillig ist er in den meisten Kantonen, Pflicht wird er beim Verkauf in Freiburg und der Waadt, bei Wohnbauten auch im Jura, für grössere Dämmförderungen und in einzelnen Kantonen im Neubau. Einen festen Preis gibt es nicht, einen Förderbeitrag in den meisten Kantonen schon. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine Fachberatung; massgebend sind das Energierecht und das Förderprogramm deines Kantons.