Werkvertrag prüfen: 7 Klauseln, die du nicht übersehen darfst

Der Werkvertrag ist das wichtigste Dokument deines Bauprojekts – und der Ort, an dem sich Risiken am leichtesten verstecken. Wer hier ein paar Sätze überliest, zahlt das oft teuer nach: mit unklaren Mehrkosten, fehlenden Fristen oder verlorenen Mängelrechten. Dieser Ratgeber zeigt dir die sieben Klauseln, die wirklich zählen, und worauf du bei jeder achten musst – bevor du unterschreibst.

Rechtlich steht dahinter der Werkvertrag nach Obligationenrecht (OR Art. 363 ff.): Der Unternehmer schuldet ein mangelfreies Werk, du schuldest die Vergütung. In der Praxis wird meist zusätzlich die Norm SIA 118 vereinbart, die viele Punkte fairer und detaillierter regelt – aber nur, wenn sie im Vertrag ausdrücklich einbezogen ist.

Neu ab 2026: Deine Position als Bauherrschaft ist stärker

Am 1. Januar 2026 ist eine Revision des Werkvertragsrechts in Kraft getreten (AS 2025 270). Sie gilt für alle Verträge, die ab diesem Datum abgeschlossen werden, und verbessert die Stellung privater Bauherrschaften deutlich. Viele ältere Ratgeber – und leider auch manche Vertragsvorlagen – sind hier nicht mehr aktuell.

• Längere Rügefrist: Mängel an einem Bauwerk musst du neu innert mindestens 60 Tagen rügen (OR Art. 367 Abs. 1bis und Art. 370 Abs. 4) – statt der früheren „sofort“-Praxis von rund einer Woche. Kürzere Fristen im Vertrag sind unwirksam.
• Nachbesserung ist zwingend: Bei Baumängeln kann dir der Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung nicht mehr vertraglich wegbedungen werden (OR Art. 368 Abs. 2bis).
• Verjährung geschützt: Die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängel an unbeweglichen Bauwerken (OR Art. 371) darf nicht mehr zu deinen Lasten verkürzt werden – auch nicht über die AGB oder die SIA 118.

Das heisst konkret: Eine Klausel, die deine Rüge- oder Verjährungsfristen unter das gesetzliche Minimum drückt, ist ungültig – selbst wenn sie im Vertrag steht.

Die 7 Klauseln, die über dein Risiko entscheiden

1. Leistungsbeschrieb: Ist wirklich alles drin?

Der grösste Kostenhebel im ganzen Vertrag ist der Leistungsbeschrieb (das Devis). Nachträge und Streit entstehen fast immer dort, wo die Unterlagen lückenhaft sind oder der Baubeschrieb erst nach Vertragsabschluss fertig wird – dann bleibt offen, welche Leistung im Preis enthalten ist und welche nicht.

• Leistungsverzeichnis, Pläne und Baubeschrieb gehören als Vertragsbestandteil verbindlich dazu – mit Datum und Version.
• Achte auf ausdrücklich ausgeschlossene Leistungen und auf Baunebenkosten (Gerüst, Entsorgung, Anschlüsse).
• Faustregel: Was nicht klar beschrieben ist, wird später zum Nachtrag – zu deinen Kosten.

2. Preismodell: Pauschal, Einheitspreis oder Regie?

Das Preismodell verteilt das Risiko zwischen dir und dem Unternehmer. Die SIA 118 kennt mehrere Arten: Der Pauschalpreis (fester Betrag) gibt dir Preissicherheit, setzt aber einen vollständigen Leistungsbeschrieb voraus; ein echter Festpreis gilt nach OR Art. 373 auch dann, wenn der Unternehmer mehr Aufwand hatte als gedacht. Der Globalpreis ist ein Pauschalpreis mit Teuerung. Der Einheitspreis rechnet nach effektivem Aufmass ab – transparent, aber mit Mengenrisiko. Regie (Abrechnung nach Aufwand) passt nur bei unklarem Umfang und gehört zwingend mit einem Kostendach begrenzt.

• Halte fest, welches Preismodell gilt – und ob eine Teuerung dazukommt.
• Bei Regiearbeiten immer ein Kostendach (Höchstpreis) und die Stundenansätze vereinbaren.
• Bei Pauschalpreis nur mit klarem Leistungsbeschrieb – sonst kaufst du Scheinsicherheit.

3. Zahlungsplan & Rückbehalt: Zahle nie dem Bau voraus

Von Gesetzes wegen ist der Werklohn erst bei Ablieferung fällig (OR Art. 372) – der Unternehmer ist also vorleistungspflichtig. In der Praxis vereinbart man Akontozahlungen; entscheidend ist, dass diese an den tatsächlichen, messbaren Baufortschritt gekoppelt sind und du nie einer Leistung vorauszahlst. Als Sicherheit dient ein Rückbehalt: Üblich sind rund 10 Prozent der Abschlagszahlungen (bei grösseren Werken tiefer), die du bis zur Abnahme einbehältst – oder eine gleichwertige Bankgarantie bzw. Solidarbürgschaft.

• Zahlungen an konkrete, überprüfbare Meilensteine binden – nicht an Kalenderdaten.
• Rückbehalt oder Bankgarantie bis zur Abnahme vereinbaren.
• Die Schlusszahlung erst leisten, wenn Abnahme erfolgt, Schlussabrechnung geprüft und die Sicherheit für die Mängelhaftung gestellt ist.

4. Termine & Konventionalstrafe: Was passiert bei Verzug?

Ohne verbindliche Termine hast du bei Verzug wenig in der Hand. Eine Konventionalstrafe (OR Art. 160–163) ist dein stärkster Hebel: Sie ist nach OR Art. 161 Abs. 1 auch dann geschuldet, wenn dir gar kein Schaden entstanden ist – du musst also keinen Schaden nachweisen. Übersteigt dein tatsächlicher Schaden die Strafe, kannst du den Mehrbetrag nur bei nachgewiesenem Verschulden verlangen (Art. 161 Abs. 2). Übermässig hohe Strafen setzt das Gericht herab (Art. 163 Abs. 3); in der Baupraxis wurden Strafen um rund 10 Prozent der Bausumme teils akzeptiert – eine feste Grenze gibt es aber nicht.

• Verbindliche Termine festhalten – „circa“ oder „voraussichtlich“ reicht nicht.
• Konventionalstrafe pro Verzugstag oder -woche, mit einem Höchstbetrag (Deckel).
• Klarstellen, dass die Strafe zusätzlich zur Erfüllung und zum Mehrschaden gilt.

5. Nachträge & Mehrkosten: Die häufigste Kostenfalle

Nachträge sind der häufigste Grund für gesprengte Budgets. Der wirksamste Schutz ist ein Genehmigungsvorbehalt: Der Unternehmer muss die Kosten- und Terminfolgen jeder Bestellungsänderung schriftlich und vor der Ausführung von dir freigeben lassen. Führt er die Änderung ohne diese Freigabe aus, verliert er grundsätzlich seinen Anspruch auf Mehrvergütung und Fristerstreckung.

• Nachträge nur schriftlich und immer vor der Ausführung freigeben.
• Die Einheitspreise aus dem Vertrag als Basis für Nachträge festschreiben.
• Ein laufendes Nachtragsregister führen – so siehst du früh, wenn die Kosten aus dem Ruder laufen.

6. Gewährleistung: Wenn später Mängel auftauchen

Hier zahlt sich die Revision 2026 direkt für dich aus. Bei einem unbeweglichen Bauwerk gilt: Mängel rügst du innert mindestens 60 Tagen, die unentgeltliche Nachbesserung ist zwingend, und die Mängelrechte verjähren erst fünf Jahre nach der Abnahme – Fristen, die im Vertrag nicht zu deinen Lasten verkürzt werden dürfen. Ist zusätzlich die SIA 118 vereinbart, kommt üblicherweise eine zweijährige Garantiefrist dazu, in der du jeden Mangel jederzeit rügen kannst; danach bleiben dir verdeckte Mängel bis zum Ablauf der Verjährung, wenn du sie sofort nach Entdeckung meldest.

• Keine Klausel akzeptieren, die Rüge- oder Verjährungsfristen unter das Gesetz drückt – sie ist ohnehin unwirksam.
• Die SIA 118 ausdrücklich einbeziehen, wenn du die zusätzliche Garantiefrist willst.
• Eine Sicherheit für die Mängelbehebung (Garantierückbehalt) über die Garantiezeit vereinbaren.

7. Versicherungen & Haftung: Wer zahlt, wenn etwas schiefgeht?

Zwei Deckungen sind zentral. Die Bauwesenversicherung schützt das Bauwerk selbst (etwa bei Einsturz, Materialfehlern oder Diebstahl fest eingebauter Teile). Die Bauherrenhaftpflicht deckt Schäden an Dritten – zum Beispiel am Nachbargebäude. Wichtig: Als Bauherrschaft haftest du kausal, also unter Umständen auch ohne eigenes Verschulden. Keine der beiden Versicherungen ist gesetzlich vorgeschrieben, aber beide sind dringend zu empfehlen – die Bauherrenhaftpflicht idealerweise vor Baubeginn.

• Im Vertrag festhalten, wer welche Versicherung mit welcher Deckungssumme abschliesst.
• Bauherrenhaftpflicht vor dem ersten Spatenstich abschliessen.
• Die Haftung für Schäden während der Bauzeit klar zuweisen.

Häufige Fragen zum Werkvertrag

Bevor du unterschreibst

Diese sieben Klauseln entscheiden über den grössten Teil deines Risikos. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung – bei einem konkreten Vertrag lohnt es sich fast immer, ihn vor der Unterschrift von einer unabhängigen Fachperson für Baurecht oder Bauherrenvertretung prüfen zu lassen. Ein paar Stunden Beratung sind günstiger als ein einziger übersehener Nachtrag.