Nachträge im Bau: So vermeidest du teure Überraschungen

Kaum ein Bauprojekt kommt ohne Nachträge aus – und sie sind der häufigste Grund für gesprengte Budgets. Die gute Nachricht: Die meisten Nachträge entstehen aus vermeidbaren Ursachen, und wer den Prozess von Anfang an richtig aufsetzt, behält die Kontrolle.

Dieser Ratgeber zeigt, woher Nachträge kommen, wie sie nach SIA 118 und OR abgerechnet werden – und mit welchen Regeln du teure Überraschungen verhinderst.

Woher Nachträge kommen

Nachträge haben fast immer eine von drei Ursachen:

• Lückenhaftes Devis: unklare, unvollständige oder mehrdeutige Ausschreibungsunterlagen und Leistungsverzeichnisse – die häufigste Quelle.
• Unfertige Planung bei Vertragsschluss: Wird der Baubeschrieb erst später fertig, bleibt offen, was im Preis steckt.
• Bestellungsänderungen: Du selbst änderst während der Ausführung etwas.

Der grösste Hebel liegt also vor dem ersten Spatenstich – im sauberen, vollständigen Leistungsbeschrieb.

Das Anordnungsrecht: Was der Bauherr ändern darf

Nach SIA 118 darfst du die Leistung über dein Anordnungsrecht (Art. 84 Abs. 1) einseitig anpassen – solange der Gesamtcharakter des Werks nicht berührt wird. Grössere Änderungen brauchen eine echte Vertragsänderung. Für angeordnete Änderungen hat der Unternehmer Anspruch auf Anpassung von Preisen und Terminen – deshalb ist entscheidend, wie diese Anpassung geregelt ist.

Der Genehmigungsvorbehalt – deine wichtigste Klausel

Das wirksamste Werkzeug gegen unkontrollierte Mehrkosten ist ein Genehmigungsvorbehalt: Ist er vereinbart, muss der Unternehmer die Kosten- und Terminfolgen jeder Bestellungsänderung schriftlich und vor der Ausführung von dir freigeben lassen. Führt er die Änderung ohne diese Freigabe aus, verwirkt er grundsätzlich seinen Anspruch auf Mehrvergütung und Fristerstreckung.

• Vereinbare den Genehmigungsvorbehalt ausdrücklich im Werkvertrag.
• Keine Änderung ohne vorherige schriftliche Freigabe mit Preis und Termin.
• Führe ein laufendes Nachtragsregister – so siehst du den Kostenstand jederzeit.

Wie Nachträge abgerechnet werden

Wie viel ein Nachtrag kostet, hängt von der Grundlage ab:

• Einheitspreise zuerst: Mehrleistungen werden primär über die vereinbarten Einheitspreise des Leistungsverzeichnisses berechnet (Art. 86–89 SIA 118).
• Mengen-Toleranz: Weicht die tatsächliche Menge um mehr als 20 Prozent von der Ausschreibung ab, kann für den überschiessenden Teil ein angepasster Einheitspreis gelten.
• Regie als Auffangnetz: Fehlt ein Preis, wird nach Aufwand abgerechnet – dann sind die Regierapporte täglich von dir oder deiner Bauleitung gegenzuzeichnen (Art. 59 SIA 118), sonst fehlt der Nachweis.

Was das OR dazu sagt

Auch ohne SIA 118 gibt dir das Gesetz einen Rahmen. Bei einem echten Festpreis ist der Unternehmer an den Preis gebunden, auch wenn er mehr Aufwand hatte – eine Anpassung ist nur bei ausserordentlichen, nicht vorhersehbaren Umständen möglich (OR Art. 373). Bei einem blossen Kostenvoranschlag kannst du bei unverhältnismässiger Überschreitung (Faustregel: mehr als rund 10 Prozent, ohne dein Zutun) den Werklohn herabsetzen oder vom Vertrag zurücktreten (OR Art. 375). Wichtig: Ein vom Unternehmer zu tief kalkulierter Preis bleibt Vertragsbestandteil – er begründet keinen Nachtrag.

Häufige Fragen

Fazit

Nachträge lassen sich nicht ganz vermeiden – aber steuern. Sauberes Devis, ein schriftlicher Genehmigungsvorbehalt, ein Nachtragsregister und eine Bauleitung als laufende Kontrolle halten die Kosten im Griff. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung; bei grösseren Projekten lohnt sich eine Fachperson für Bauleitung oder Baurecht, die den Nachtragsprozess für dich überwacht.