Brandschutzkonzept: Wann es Pflicht ist, wer es erstellt, was es kostet

Wer ein Mehrfamilienhaus, einen Laden oder ein Hotel plant, stösst früher oder später auf das Wort Brandschutzkonzept. Vorweg die gute Nachricht: Nicht jedes Bauvorhaben braucht eines. Ob es nötig ist, hängt an einer einzigen Einstufung – der Qualitätssicherungsstufe, kurz QSS.

Grundlage sind die Brandschutzvorschriften der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF). Verbindlich ist heute die Ausgabe 2015; das Interkantonale Organ Technische Handelshemmnisse (IOTH) hat sie in Kraft gesetzt, und sie gilt für alle Kantone. Eine Nachfolgeausgabe, die BSV 2026, ist in Arbeit. Einen Termin für ihr Inkrafttreten nennen wir erst, wenn er amtlich feststeht.

Standardkonzept oder Brandschutzkonzept

Die Brandschutznorm kennt zwei Wege. Im Standardkonzept werden die Schutzziele „mit vorgeschriebenen Massnahmen erreicht“ (Art. 10). Wer die Regeln der Richtlinien einhält, hat damit seinen Brandschutz geplant – ein eigenes Gesamtkonzept ist nicht nötig.

Ein Brandschutzkonzept ist mehr als eine Sammlung von Massnahmen. Die VKF beschreibt es als „zielorientierte Gesamtbewertung des Brandschutzes“: Es stimmt bauliche, technische, organisatorische und abwehrende Massnahmen aufeinander ab und begründet sie mit Blick auf Nutzung, Brandrisiko und Schadenausmass. Verlangt wird es laut Brandschutznorm, „wenn Brandgefahren, Personenbelegung, Art oder Grösse von Bauten und Anlagen oder Betrieben es erfordern“ (Art. 57).

Abweichen vom Standard ist erlaubt. Statt einer vorgeschriebenen Massnahme darf eine andere treten, „soweit für das Einzelobjekt die Schutzziele gleichwertig erreicht werden“. Über die Gleichwertigkeit entscheidet die Brandschutzbehörde (Art. 11). Genau diese Begründung steht dann im Konzept.

Die vier Qualitätssicherungsstufen

Die VKF-Richtlinie 11-15 «Qualitätssicherung im Brandschutz» teilt Neubauten sowie bauliche und nutzungsbezogene Änderungen in vier Stufen ein: nach Nutzung, Gebäudehöhe, Ausdehnung, Bauweise und besonderen Brandrisiken. Die Stufe legt die Brandschutzbehörde fest. Sie kann im Einzelfall höher oder tiefer einstufen.

• QSS 1 – kleine, einfache Bauten mit wenigen Nutzungseinheiten und ohne erhöhte Brandrisiken. Es gilt das Standardkonzept, dazu kommen einfache Brandschutzpläne. Bei Einfamilienhäusern, Nebenbauten, landwirtschaftlichen Bauten und Gebäuden mit geringen Abmessungen müssen Brandschutzpläne nur auf Verlangen der Behörde erstellt werden.
• QSS 2 – kleine bis mittelgrosse Bauten mit mehreren, verschiedenen oder ausgedehnten Nutzungen. Ein Brandschutzkonzept ist zu erstellen, „sofern vom Standardkonzept der Brandschutzvorschriften abgewichen wird“.
• QSS 3 – mittelgrosse bis grosse Bauten mit erhöhten Brandrisiken. Verlangt sind Brandschutzpläne und „ggf. ein Brandschutzkonzept“. Ab dieser Stufe darf sich ein Konzept auf Nachweisverfahren im Brandschutz stützen.
• QSS 4 – grosse Bauten mit hohen Brandrisiken. Ein Brandschutzkonzept ist immer zu erstellen, und die Behörde kann die Brandsicherheit durch ein unabhängiges Kontrollorgan prüfen lassen.

Welche Stufe dein Gebäude hat

Die Richtlinie enthält eine Tabelle nach Nutzung und Gebäudehöhe. Gebäude geringer Höhe reichen bis 11 m Gesamthöhe, Gebäude mittlerer Höhe bis 30 m, darüber beginnen die Hochhäuser (Brandschutznorm Art. 13). Drei Zeilen aus dieser Tabelle:

• Wohnen, Büro, Schule: QSS 1 bei geringer und mittlerer Höhe, QSS 2 im Hochhaus.
• Verkaufsgeschäfte über 1'200 m², Hotels ab 20 Gästen und Räume für mehr als 300 Personen: QSS 2 bei geringer und mittlerer Höhe, QSS 3 im Hochhaus.
• Spitäler sowie Alters- und Pflegeheime ab 20 Personen, die auf fremde Hilfe angewiesen sind: QSS 2 bei geringer Höhe, QSS 3 ab mittlerer Höhe.

Dazu kommen besondere Brandrisiken. Ein Tragwerk mit brennbaren Bauprodukten – etwa aus Holz – liegt bei mittlerer Höhe in QSS 2 und im Hochhaus in QSS 3. Ein Brandschutzkonzept, das sich auf Nachweisverfahren stützt, führt in jeder Höhenkategorie zu QSS 3. Bei unterschiedlicher Einstufung gilt grundsätzlich die höhere Stufe für das ganze Gebäude.

Für ein gewöhnliches Einfamilienhaus heisst das: QSS 1, Standardkonzept, in der Regel kein eigenes Brandschutzkonzept. Die Vorschriften selbst gelten trotzdem, auch beim Umbau.

Wer ein Brandschutzkonzept erstellen darf

Die Richtlinie regelt nicht, wer ein Konzept schreibt. Sie regelt, wer für die Qualitätssicherung im Brandschutz verantwortlich ist. Diese Person muss Brandschutzkonzepte erstellen oder auf Plausibilität prüfen können, und ihre Qualifikation hängt an der Stufe:

• QSS 1: üblicherweise die Gesamtleitung des Projekts. Ein bestimmter Abschluss ist nicht vorgeschrieben. Wer die Gesamtleitung hat, regelt dein Planervertrag, zum Beispiel mit einem Architekturbüro.
• QSS 2: eine Person mit VKF-Anerkennung als Brandschutzfachfrau oder Brandschutzfachmann oder mit gleichwertiger Ausbildung. Werden Nachweise mit Nachweisverfahren geführt, braucht es dafür eine Brandschutzexpertin oder einen Brandschutzexperten.
• QSS 3 und 4: eine Brandschutzexpertin oder ein Brandschutzexperte mit VKF-Anerkennung oder gleichwertiger Ausbildung.

Beide Abschlüsse sind eidgenössisch: der Fachausweis für Brandschutzfachleute, das Diplom für Brandschutzexpertinnen und -experten. Ob jemand einen gültigen VKF-Ausweis hat, kannst du im öffentlichen Fachpersonenregister der VKF nachschlagen. Jeder Eintrag zeigt, bis wann der Ausweis gilt.

Auf Bauly findest du Büros und Fachpersonen für Brandschutz im Kanton Zürich und in der ganzen Schweiz. Den Ausweis prüfst du trotzdem im Register: Er gehört einer Person, nicht einem Büro.

Wer prüft – das Beispiel Kanton Zürich

Im Kanton Zürich ist die Feuerpolizei deiner Gemeinde die Brandschutzbehörde (§ 2 der Verordnung über den vorbeugenden Brandschutz, VVB). Bei Bauten mit erhöhtem Brandrisiko prüft sie das Baugesuch und leitet es mit ihren Anträgen an die Kantonale Feuerpolizei weiter, die die Bedingungen und Auflagen festsetzt (§ 4 VVB). Als erhöhtes Brandrisiko gelten ausdrücklich alle Bauten, die nach der Richtlinie 11-15 in QSS 2 oder höher fallen (§ 3 VVB). Auch die Einstufung selbst liegt dann beim Kanton: Eine Stufe ab QSS 2 legt die Kantonale Feuerpolizei fest, die Feuerpolizei der Gemeinde nur QSS 1. Ebenso entscheidet die Kantonale Feuerpolizei, ob eine Abweichung vom Standard die Schutzziele gleichwertig erreicht (§ 2 Abs. 2 lit. b und d VVB; Art. 11 Abs. 1 Brandschutznorm).

Die Kantonale Feuerpolizei wird im Kanton Zürich durch die Gebäudeversicherungsanstalt ausgeübt (§ 5 Feuerpolizeigesetz). Für ein Projekt in QSS 2 hast du es also mit zwei Stellen zu tun: zuerst mit der Gemeinde, dann mit der Gebäudeversicherung. Andere Kantone regeln die Zuständigkeit in ihrem eigenen Feuerschutzrecht. Die Bau- und Energieerlasse des Kantons Zürich findest du auf der Kantonsseite.

Was ein Brandschutzkonzept kostet

Für das Konzept selbst gibt es keine amtliche Preisliste. Selbst die Koordinationskonferenz der öffentlichen Bauherren (KBOB) nennt in ihren Honorarempfehlungen 2026 keine Frankenbeträge: Stundenansätze seien „auftragsbezogen zu verhandeln und zu vereinbaren“. Der Aufwand hängt an dem, was die Stufe verlangt – Pläne, Konzeptbericht, Nachweise, Kontrollen und vor dem Bezug die Übereinstimmungserklärung, mit der die verantwortliche Person die Umsetzung bestätigt.

Belegt sind dagegen die Gebühren der Behörden. Wer sie festlegt, hängt vom Kanton ab. Im Aargau etwa erhebt die Aargauische Gebäudeversicherung, deren Tätigkeit im Brandschutz im Normalfall unentgeltlich ist, Gebühren bei komplexen Brandschutzgesuchen, deren Behandlung mehr als fünf Arbeitstage erfordert; die Kosten beigezogener externer Sachverständiger sind in jedem Fall zu bezahlen (Gebührentarif Brandschutz, §§ 1–3). Zwei Beispiele aus dem Kanton Zürich:

• Stadt Zürich: Im Baubewilligungsverfahren richten sich die Gebühren der Feuerpolizei nach der Gebührenordnung für das Baubewilligungsverfahren. Sie decken auch die Beurteilung von Brandschutzkonzepten und Brandschutznachweisen ab und werden zusammen mit den Baugebühren erhoben (Feuerpolizeitarif, Art. 2 und 3). Feuerpolizeilich nicht relevante Vorhaben wie Einfamilienhausumbauten oder Gartenhäuser sind davon befreit. Kontrollen ausserhalb des Verfahrens rechnet die Feuerpolizei nach Zeitaufwand ab, auf der Basis von 155 Franken pro Stunde, die jährlich an die Teuerung angepasst wird.
• Stadt Winterthur: Die Feuerpolizei erhebt eigene Gebühren, die nicht in der Baubewilligungsgebühr enthalten sind. Bei Neu- und Umbauten richten sie sich in der Regel nach der mutmasslichen Bausumme und betragen mindestens 200 Franken.

Wenn du Offerten vergleichst, frag deshalb zuerst nach der angenommenen Stufe. Eine Offerte, die mit QSS 1 rechnet, ist nicht mit einer für QSS 2 vergleichbar – und wenn die Behörde höher einstuft, wächst der Auftrag mit.

So gehst du vor

• Früh klären, welche Stufe die Behörde für dein Vorhaben ansetzt – im Kanton Zürich zuerst bei der Feuerpolizei deiner Gemeinde; eine Stufe ab QSS 2 legt die Kantonale Feuerpolizei (GVZ) fest (§ 2 Abs. 2 lit. d VVB).
• Entscheiden, ob du vom Standardkonzept abweichen willst, etwa bei Bauweise oder Fluchtwegen. Erst dann wird in QSS 2 ein Konzept nötig, und es gehört zu den Unterlagen der Baueingabe.
• Ab QSS 2 eine Person mit passender VKF-Anerkennung beauftragen und ihren Ausweis im Register prüfen.
• Vor dem Bezug die Übereinstimmungserklärung verlangen. Sie geht an dich und an die Brandschutzbehörde.
• Die Unterlagen aufbewahren: Die Eigentümerschaft muss die Brandschutzdokumente bis zum Rückbau aufbewahren und bei wesentlichen Änderungen nachführen (Richtlinie 11-15, Ziff. 2.2).

Der Bauly Assistent kennt die VKF-Brandschutzvorschriften und antwortet mit Quellenangabe – praktisch, um vor dem ersten Gespräch zu verstehen, in welche Stufe dein Projekt fallen dürfte. Die verbindliche Einstufung macht die Behörde.

Das Wichtigste in Kürze

Ob du ein Brandschutzkonzept brauchst, entscheidet die Qualitätssicherungsstufe. In QSS 1 genügt der Standard, in QSS 2 braucht es ein Konzept bei Abweichungen, in QSS 4 immer. Die Stufe bestimmt auch, wer verantworten darf: ab QSS 2 Personen mit VKF-Anerkennung – die du im Register prüfen kannst – oder mit gleichwertiger Ausbildung. Kläre die Stufe deshalb vor der ersten Offerte. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung; verbindlich ist die Einstufung durch deine Brandschutzbehörde.